"Использование видеотехнологии для учета и описания объектов недвижимости."
Быков Л. В. (глав. специалист Сиб РКЦ "Земля"),
Макаров А. П. (зам. директора Сиб РКЦ "Земля"),
Беспалов Е. О. (спец. II категории)
Косульникова Л. А. (спец. II категории)
Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 октября 2001 г. принята федеральная целевая программа, основной целью которой является создание условий для эффективного использования земли и иной недвижимости, вовлечения их в гражданский оборот и стимулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в целях удовлетворения потребностей общества и граждан. Реализация Программы предусматривает создание автоматизированной системы государственного учета объектов недвижимости. Наряду с автоматизацией хранения, поиска и выдачи необходимой информации ставится задача своевременного обновления данных об объектах недвижимости. Традиционно эта задача решается путем непосредственных обмеров интерьеров и фасадов зданий. Служба технической инвентаризации оснащается современными средствами измерения. Внедрение электронных рулеток, автоматизация обработки измерений и составления обмерных чертежей, - все это повышает культуру производства и производительность труда. Однако современный рынок предъявляет все более высокие требования к точности, оперативности и наглядности описания объектов недвижимости. Обмерные чертежи дают лишь схематичное представление об объекте. Наиболее полное впечатление можно получить по фотографиям или видеофильмам. Методы цифровой фотограмметрии, быстро развивающиеся в последнее десятилетие, позволяют получать пространственные геометрические характеристики объектов по их фотографическим изображениям. Результаты фотограмметрических измерений являются основой для построения фотопланов фасадов зданий, панорам интерьеров и трехмерных моделей объектов, так называемых "моделей виртуальной реальности".
В Сибирском региональном кадастровом центре "Земля" (СибРКЦ "Земля") разрабатывается технология инвентаризации земельных участков и объектов недвижимости с использованием материалов видеосъемки. В качестве планово-высотной основы используются крупномасштабные топографические планы местности и основные геометрические размеры фасадов зданий и сооружений. Для обновления топографических планов выполняется аэровидеосъемка, по материалам которой создается цифровой ортофотоплан местности и производится корректировка планов. В результате на план наносятся границы земельных участков и объекты недвижимости.
Рис. 1. Аэровидеосъемка и формирование ортофотоплана
На следующем этапе выполняется видеосъемка фасадов и интерьеров зданий. Фасады снимаются панорамой, а по интерьерам выполняется круговая съемка. Видеофильмы преобразуются в цифровой вид и записываются в виде последовательности кадров, как показано на рис. 2.
Рис. 2. Кадры цифрового видеофильма.
Из множества кадров видеофильма выбираются такие, которые имеют наилучшее качество и подходящее перекрытие. На рис. 3 показаны кадры фасада, отобранные для создания фотоплана.
Рис. 3. Отбор кадров для составления фотоплана
Выбранные кадры объединяются в стереопары и обрабатываются программой автоматической триангуляции. Выполняется оценка точности совмещения снимков.
Рис. 4. Объединение снимков по программе автоматической триангуляции
Построение ортофотоплана выполняется по опорным точкам, задающим основные геометрические размеры здания. В результате трансформирования снимков формируется непрерывное растровое изображение фасада с точностью 3-5 см относительно опорных точек. На рис. 5 показан ортофотоплан фасада здания, построенный описанным способом.
Рис. 5. Ортофотоплан фасада
Для связи системы координат фасада и интерьеров здания выполняется векторизация окон, оконных переплетов и других элементов фасада. В результате создается векторный план, показанный на рис. 6.
Рис.6. Векторный план фасада
Видеофильмы, полученные внутри помещения, обрабатываются аналогично фильмам фасада, с той лишь разницей, что при создании ортофотоплана в качестве опорных точек используется векторный план фасада. Видимые изнутри контуры оконных проемов, оконных переплетов используются для создания исходной панорамы, как показано на рис. 7. Фотопланы стен помещения объединяются в круговую панораму под условием равенства координат общих точек и под условием перпендикулярности смежных стен. Невязка координат, обусловленная не перпендикулярностью стен, используется для оценки точности построения панорамы и распределяется в пределах помещения или здания в целом. При построении панорам могут быть использованы геометрические размеры помещений, полученные ранее службой технической инвентаризации, что может повысить точность и достоверность результатов. Панорамы интерьеров, построенные таким образом, могут использоваться для пространственных обмеров отдельных элементов помещений, проектирования размещения оборудования или мебели.
Рис. 7. Построение ортофотоплана интерьера
В результате построений все элементы здания строятся в единой системе координат, задаваемой опорным топографическим планом местности. Это иллюстрируется рис. 8, на котором план внутренней стены помещения спроектирован на план фасада здания.
Рис. 8. Совмещение плана интерьера и фасада здания
Все элементы здания совмещаются на основе ортофотоплана местности. На рис. 9 представлен поэтажный план здания, совмещенный с контуром здания на фотоплане
Рис. 9. Проектирование поэтажного плана на фотоплан местности
Этот план, а также планы фасадов и интерьеров здания, построенные в единой системе координат, позволяют построить трехмерную компьютерную модель объекта, показанную на рис. 10.
Рис. 10. Пространственная модель объекта
Программное обеспечение, с помощью которого строится модель объекта, позволяет рассматривать объект со всех сторон, проникать внутрь здания, включая подземную часть. Все элементы модели доступны для измерения и векторизации. Возможно нанесение новых элементов, например электрической или водопроводной сети. Все векторные объекты могут быть классифицированы и описаны в таблицах базы данных. Пространственная модель с элементами тематического описания объекта представлена на рис. 11.
Рис. 11. Модель объекта недвижимости с элементами тематического описания
Пространственные модели могут найти широкое применение при технической инвентаризации объектов недвижимости, при автоматизированном проектировании зданий или производственных помещений, при создании электронных аукционов объектов недвижимости и в других приложениях. С точки зрения задачи инвентаризации земель и недвижимости, представленная технология позволяет составить наиболее полное описание земельных участков и объектов недвижимости как единого целого.
