В.А. Махт,
директор СибРКЦ "Земля",
зав. кафедрой земельного
кадастра и права ОмГАУ, к.э.н.

О проведении государственной
кадастровой оценки земель

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) представляют собой комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков. Правовой основой ГКОЗ являются Постановления правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и от 08.04.2000 № 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель". Кадастровая оценка земель проводится Федеральной службой земельного кадастра России, ее территориальными органами и находящимися в их ведении предприятиями и организациями. Кадастровая оценка земель проводится в первую очередь для целей налогообложения. Законом "О плате за землю", начиная с 1992 г., введены три формы платы за землю: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли. Ставки земельного налога жестко фиксированы по видам использования земель и за последние девять лет неоднократно индексировались с учетом инфляции. В результате образовалась противоречивая ситуация для налогоплательщиков, когда по одним видам использования земель налоги очень малы, а по другим непомерно велики. Это характерно и для других платежей за землю, особенно для нормативной цены, характеризующей стоимость земли при передаче в собственность, купле-продаже, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Нормативная цена земли, рассчитываемая как кратная величина от ставки земельного налога, явно не обеспечивает экономическое регулирование земельных отношений в рыночных условиях. В связи с эти, начиная с 2002 г. ожидается переход к новой системе налогообложения и обоснования платежей за землю. Планируемое введение в действие соответствующих положений второй части Налогового кодекса Российской Федерации предполагает принять в качестве объекта налогообложения - земельный участок, а налогооблагаемой базы - его кадастровую стоимость. При этом налоговые ставки по отдельным категориям земель и группам налогоплательщиков будут устанавливаться в размере от 0,1 до 2,0 процентов от налогооблагаемой базы. Этим определяется важность и актуальность проводимой государственной кадастровой оценки земель.
Кадастровой оценке подлежат все категории земель на территории Российской Федерации. Оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда оцениваются на основе капитализации ренты (дохода). Оценка иных категорий земель осуществляется на основе капитализации ренты или исходя из затрат необходимых для воспроизводства, сохранения и поддержания ценности их природного потенциала. Для выполнения земельно-оценочных работ Росземкадастром разработаны и утверждены единые методические и нормативно-технические документы: правила, методики, технические указания, рекомендации. Важно отметить, что при выполнении работ используются только утвержденные методики и сертифицированное специальное программное обеспечение, привлекаются только специально обученные и аттестованные специалисты. Этим достигается единство системы и технологии, непрерывность, открытость и сопоставимость результатов оценки. Методическое и технологическое сопровождение работ проводят Федеральный кадастровый центр "Земля" и его дочерние предприятия - региональные кадастровые центры. В городах Москве, Таганроге, Перми, Нижнем Новгороде и Омске созданы учебно-консультационные центры. В них прошли обучение и сертифицированы более 600 специалистов-оценщиков. Посредством телефонной и электронной почтовой связи через кадастровые центры проводятся семинары и консультации по вопросам оценки земель, действует горячая линия по принципу "вопрос-ответ". Применительно к субъекту федерации определена организационная схема выполнения работ. Она включает: определение перечня организаций, задействованных в работах; расчет стоимости и согласование схемы финансирования работ; формирование областной и муниципальных комиссий по рассмотрению хода выполнения работ и результатов оценки; проведение семинаров и обучение специалистов; сбор исходной информации; расчет оценочных показателей, получение и согласование предварительных результатов оценки муниципальными комиссиями; анализ последствий применения результатов ГКОЗ; получение конечных результатов, рассмотрение их областной комиссией и утверждение постановлением губернатора области. Своевременное и качественное выполнение государственной кадастровой оценки земель позволит обеспечить единое экономическое пространство и прозрачность системы налогообложения, справедливое распределение налогового бремени, эффективное налоговое администрирование и стабильный рост поступлений земельных платежей в бюджеты разных уровней.