Макаров А. П. (зам. директора Сиб РКЦ «Земля»),

Беспалов Е. О. (спец. II категории), Косульникова Л. А. (спец. II категории)

 

Использование видеотехнологии для учета и описания объектов недвижимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 октября 2001 г. принята федеральная целевая программа, основной целью которой является создание условий для эффективного использования земли и иной недвижимости, вовлечения их в гражданский оборот и стимулирования инвестиционной деятельности на рынке недвижимости в целях удовлетворения потребностей общества и граждан. Реализация Программы предусматривает создание автоматизированной системы государственного учета объектов недвижимости. Наряду с автоматизацией хранения, поиска и выдачи необходимой информации ставится задача своевременного обновления данных об объектах недвижимости. Традиционно эта задача решается путем непосредственных обмеров интерьеров и фасадов зданий. Служба технической инвентаризации оснащается современными средствами измерения. Внедрение электронных рулеток, автоматизация обработки измерений и составления обмерных чертежей, - все это повышает культуру производства и производительность труда. Однако современный рынок предъявляет все более высокие требования к точности, оперативности и наглядности описания объектов недвижимости. Обмерные чертежи дают лишь схематичное представление об объекте. Наиболее полное впечатление можно получить по фотографиям или видеофильмам. Методы цифровой фотограмметрии, быстро развивающиеся в последнее десятилетие, позволяют получать пространственные геометрические характеристики объектов по их фотографическим изображениям. Результаты фотограмметрических измерений являются основой для построения фотопланов фасадов зданий, панорам интерьеров и трехмерных моделей объектов, так называемых «моделей виртуальной реальности».

В Сибирском региональном кадастровом центре «Земля» (СибРКЦ «Земля») разрабатывается технология инвентаризации земельных участков и объектов недвижимости с использованием материалов видеосъемки. В качестве планово-высотной основы используются крупномасштабные топографические планы местности и основные геометрические размеры фасадов зданий и сооружений, полученные на основе стереофотограмметрических или непосредственных измерений. Для обновления топографических планов выполняется аэровидеосъемка, по материалам которой создается цифровой ортофотоплан местности и производится корректировка планов. В результате на план наносятся границы земельных участков и объекты недвижимости.

 

 

Рис. 1. Аэровидеосъемка и формирование ортофотоплана.

На следующем этапе выполняется видеосъемка фасадов и интерьеров зданий. Фасады снимаются панорамой, а по интерьерам выполняется круговая съемка. Видеофильмы преобразуются в цифровой вид и записываются в виде последовательности кадров. Из множества кадров видеофильма выбираются такие, которые имеют наилучшее качество и подходящее перекрытие. На рис. 2 показаны кадры фасада, отобранные для создания фотоплана.

 

 

 

 

 

 

Рис. 2. Отбор кадров для составления фотоплана

 

Выбранные кадры объединяются в стереопары и обрабатываются программой автоматической триангуляции. Выполняется оценка точности совмещения снимков. Построение ортофотоплана выполняется по опорным точкам, задающим основные геометрические размеры здания. В результате трансформирования снимков формируется непрерывное растровое изображение фасада с точностью 3-5 см относительно опорных точек. На рис. 3 показан ортофотоплан фасада здания, построенный описанным способом.

 

 

Рис. 3. Ортофотоплан фасада

 

 

Для связи  системы координат фасада и интерьеров здания выполняется векторизация окон, оконных переплетов и других элементов фасада. В результате создается векторный план.

Видеофильмы, полученные внутри помещения, обрабатываются аналогично фильмам фасада, с той лишь разницей, что при создании ортофотоплана в качестве опорных точек используется векторный план фасада. Видимые изнутри контуры оконных проемов, оконных переплетов используются для создания исходной панорамы, как показано на рис. 4. Фотопланы стен помещения объединяются в круговую панораму под условием равенства координат общих точек и под условием перпендикулярности смежных стен. Невязка координат, обусловленная не перпендикулярностью стен, используется для оценки точности построения панорамы и распределяется в пределах помещения или здания в целом. При построении панорам могут быть использованы геометрические размеры помещений, полученные ранее службой технической инвентаризации, что может повысить точность и достоверность результатов. Панорамы интерьеров, построенные таким образом, могут использоваться для пространственных обмеров отдельных элементов помещений, проектирования размещения оборудования или мебели.

 

 

 

Рис. 4. Построение ортофотоплана интерьера

 

В результате построений все элементы здания строятся в единой системе координат, задаваемой опорным топографическим планом местности, с которым совмещаются поэтажные планы, планы фасадов и интерьеров здания. Этот план позволяет построить трехмерную компьютерную модель объекта, показанную на рис. 5.

 

 

Рис. 5. Пространственная модель объекта

 

Программное обеспечение, с помощью которого строится модель объекта, позволяет рассматривать  объект со всех сторон,  проникать внутрь здания, включая подземную часть. Все элементы модели доступны для измерения и векторизации. Возможно нанесение новых элементов, например электрической или водопроводной сети. Все векторные объекты могут быть классифицированы и описаны в таблицах базы данных. Пространственная модель с элементами тематического описания объекта представлена на рис. 6.

 

Рис. 6. Модель объекта недвижимости с элементами тематического описания

 

На рис. 7 показан пример построения трехмерной модели дачного участка.

 

 

Рис. 7 Построение модели земельного участка и объектов недвижимости

 

Пространственные модели могут найти широкое применение при технической инвентаризации объектов недвижимости, при автоматизированном проектировании зданий или производственных помещений, при создании электронных аукционов объектов недвижимости и в других приложениях. С точки зрения задачи инвентаризации земель и недвижимости, представленная технология позволяет составить наиболее полное описание земельных участков и объектов недвижимости как единого целого.